La Ley 820 de 2003 faculta a los propietarios de vivienda urbana en Colombia a exigir garantías o fianzas adicionales a los arrendatarios para blindarse ante posibles deudas en servicios públicos domiciliarios.
Según el artículo 15 de esta norma, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendador puede estipular en el contrato que el inquilino asuma de manera exclusiva el pago de los consumos de agua, energía, gas y otros servicios, así como la instalación de nuevos acometimientos cuando sea solicitada por el arrendatario.
En ese escenario, el propietario está facultado para requerir al arrendatario la constitución de garantías o pólizas ante compañías de seguros u otras entidades autorizadas. El objetivo es asegurar el cubrimiento de las facturas pendientes ante cada empresa prestadora de servicios públicos.
La legislación fija un tope claro: dichas garantías no pueden superar el valor correspondiente al cargo fijo, aporte de conexión y cargo por unidad de consumo de dos periodos consecutivos de facturación.
De cumplirse este requisito y registrarse el contrato ante las compañías de servicios, el inmueble queda liberado de afectación por deudas posteriores. En caso de incumplimiento del inquilino, el propietario queda exento de responsabilidad solidaria ante las empresas prestadoras y, además, la mora grave en pagos de servicios puede constituir causal de terminación unilateral del contrato sin pago de indemnización.
Expertos consultados en portales especializados como Metrocuadrado recuerdan que, aun sin garantías, la responsabilidad del dueño se limita a los tres primeros periodos facturados en mora, ya que la ley obliga a las empresas a suspender el servicio tras dos o tres meses de incumplimiento. El propietario tampoco responde por consumos adicionales no domiciliarios (telefonía móvil, internet por suscripción personal, electrodomésticos financiados, etc.) contratados directamente por el arrendatario.
Esta disposición, vigente desde 2003 y ratificada en múltiples interpretaciones jurídicas, busca proteger el patrimonio del arrendador sin trasladar cargas desproporcionadas al inquilino, siempre que se respeten los límites legales establecidos.
(Fuente: La FM – Sección Economía)
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