Bogotá, 14 de noviembre de 2025. – Decenas de propietarios de viviendas en Colombia denuncian un riesgo creciente: inquilinos que, tras años de ocupación, intentan reclamar la propiedad de los inmuebles mediante un mecanismo legal conocido como usucapión o prescripción adquisitiva de dominio. Este “truco” ha generado alarma en el sector inmobiliario, con casos reportados en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, donde arrendatarios inescrupulosos aprovechan la inactividad de los dueños para judicializar la posesión.
El programa Séptimo Día de Noticias Caracol conoció varios testimonios de afectados que aseguran haber perdido el control de sus propiedades por no actuar a tiempo. “Firmé un contrato de arrendamiento hace 12 años y ahora el inquilino dice que la casa es suya porque ha pagado servicios y mantenido el lugar”, relató un propietario bogotano, quien enfrenta un proceso judicial en un juzgado civil.
¿Qué es la Usucapión y Cómo Funciona?
La usucapión, regulada por los artículos 2512 y siguientes del Código Civil colombiano, permite adquirir la propiedad de un inmueble por posesión prolongada, pública y pacífica, siempre que se actúe “en concepto de dueño”. No es un derecho automático para inquilinos, ya que el contrato de arrendamiento (Ley 820 de 2003) establece una mera tenencia, no posesión. Sin embargo, expertos advierten que si el arrendador no ejerce control —por ejemplo, no cobra renta o ignora el inmueble—, el inquilino podría transformar su estatus.
- Usucapión ordinaria: Requiere 10 años de posesión con “justo título” (como un contrato defectuoso) y buena fe. El poseedor debe probar que pagó impuestos, servicios y realizó mejoras.
- Usucapión extraordinaria: 20 años de posesión continua, sin importar la fe o título. Aquí basta con demostrar ocupación ininterrumpida y sin oposición.
El proceso inicia con una demanda ante un juez civil, quien notifica al propietario y realiza inspecciones. Si no hay defensa, el juez declara la pertenencia, inscribiéndola en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos. “Es un proceso judicial que protege el debido proceso, pero muchos dueños lo ignoran hasta que es tarde”, explica Juan Felipe Sicua, abogado de la Universidad del Rosario.
Casos Reales y Denuncias
En los últimos meses, al menos 50 procesos similares han sido reportados en juzgados de Cundinamarca, según datos preliminares de la Rama Judicial. Un caso emblemático en Medellín involucra a una familia que arrendó su casa en 2010; el inquilino, tras 15 años, alegó abandono y obtuvo una sentencia favorable por falta de respuesta del dueño fallecido.
Propietarios culpan a la informalidad en contratos y la migración, que deja inmuebles vacíos. “El 40% de los hogares en Colombia arriendan, y con el IPC al 5,2% en 2025, muchos optan por no intervenir”, indica un informe del Dane. Inquilinos inescrupulosos, según denuncias, dejan de pagar renta y acumulan “pruebas” de mantenimiento para fortalecer su demanda.
¿Cómo Prevenirlo? Consejos de Expertos
Para evitar caer en esta trampa, los arrendadores deben:
- Formalizar contratos: Incluir cláusulas de inspección periódica y renovación anual (Ley 820).
- Ejercer control: Visitar la propiedad al menos cada 6 meses y documentar cobros de canon.
- Actuar rápido: Ante irregularidades, iniciar desalojo con 3 meses de preaviso y depósito de indemnización equivalente a 3 cánones.
- Registrar alertas: Inscribir el arrendamiento en la Superintendencia de Notariado y Registro para interrumpir la prescripción.
“El Ministerio de Justicia enfatiza que la usucapión no aplica directamente a arrendatarios, pero la negligencia del dueño la facilita”, advierte un comunicado oficial. Organizaciones como Colfondos recomiendan seguros de arrendamiento para cubrir litigios.
Este fenómeno resalta la urgencia de reformas en la Ley de Alquileres, que algunos llaman “muerta” ante embargos fiscales y usucapiones. Propietarios exigen mayor protección, mientras inquilinos honestos piden equidad en un mercado donde el arriendo subió 5,2% este año.
Si eres arrendador, revisa tu contrato hoy. La posesión no prescribe si actúas a tiempo.
—Fuente:Noticias Caracol—
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